Rosjanie bez prawa zakupu nieruchomości w państwach regionu Morza Bałtyckiego

Państwa regionu Morza Bałtyckiego od lat cieszą się zainteresowaniem rosyjskich przedsiębiorców i inwestorów ze względu na bliskość geograficzną oraz ich dynamiczny rozwój gospodarczy. W rezultacie niektóre nieruchomości położone w pobliżu obiektów o znaczeniu strategicznym są obecnie w posiadaniu Rosjan, co stwarza wyzwanie dla bezpieczeństwa państw regionu. Zakaz nabywania gruntów przez obywateli wrogich państw lub plany wprowadzenia takich ograniczeń w państwach bałtyckich, Finlandii i Norwegii mają służyć wzmacnianiu ich bezpieczeństwa narodowego.

Litwa. Już w maju 2023 r. na Litwieweszły w życie przepisy, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa narodowego i realizację interesów państwa w związku z agresją militarną Rosji na Ukrainę. Przewidują one, między innymi, ograniczenie kupna nieruchomości przez obywateli Rosji (jedynie Rosjanie posiadający zezwolenie na pobyt stały mogą nabywać grunty i mieszkania). Litewskie statystyki wskazują na stały wzrost liczby nieruchomości nabywanych przez Rosjan i Białorusinów w ostatnich latach. Dla przykładu, w 2018 r. zanotowano 530 i 213 tego typu transakcji dokonanych przez obywateli Rosji i Białorusi, natomiast w 2021 r. było to już odpowiednio niemal 800 i 400. Do tej pory największą popularnością wśród cudzoziemców cieszyły się nieruchomości zlokalizowane w Wilnie i okolicach, Wisagini oraz Kłajpedzie. Wprowadzone w 2023 r. ograniczenia miały początkowo charakter tymczasowy i obowiązywały przez rok. Następnie rząd zdecydował się przedłużyć obowiązywanie restrykcji do maja 2025 r., jednak w dalszym ciągu dotyczy to tylko obywateli Rosji. Część litewskich polityków uważa, że ograniczenia powinny objąć także Białorusinów.

Niewykluczone, że zaostrzenie przepisów w zakresie nabywania gruntów dotknie także obywateli innych państw. Badanie opinii publicznej z marca 2024 r. (Vilmorus) ujawniło, że 58% respondentów popiera zakaz nabywania nieruchomości przez obywateli Rosji nieposiadających zezwolenia na pobyt czasowy lub stały na Litwie (w przypadku obywateli Białorusi było to 56%). Należy jednak zauważyć, że zakup nieruchomości przez obywateli Białorusi i Rosji do tej pory nie stanowił znaczącej części transakcji na rynku nieruchomości – w przypadku Litwy przed wprowadzeniem ograniczeń było to zaledwie 1-2% rocznej sprzedaży.

Estonia. Podobne dyskusje rozpoczęto także w Estonii już w 2022 r., Rosjanie bowiem często nabywali nieruchomości w tym państwie ze względu na bliskość geograficzną (w szczególności w regionie Virumaa Wschodnia oraz w Tallinie). Jednak ograniczenia wizowe i tranzytowe („Komentarze IEŚ”, nr 531, „Komentarze IEŚ”, nr 689) skutkujące trudnościami w administrowaniu nieruchomościami spowodowały, że zaczęli wycofywać się z rynku (w ostatnich miesiącach transakcje z udziałem obywateli Rosji dotyczyły głównie sprzedaży). Mowa jest o ponad 40 tys. właścicieli nieruchomości w Estonii, którzy posiadają obywatelstwo Federacji Rosyjskiej.

W obawie o bezpieczeństwo państwa już w 2022 r. ministerstwo spraw wewnętrznych sporządziło raport dotyczący nieruchomości w Estonii będących w posiadaniu cudzoziemców, który ujawnił, że Rosjanie i Białorusini są właścicielami obiektów położonych w pobliżu miejsc o znaczeniu strategicznym, co może stwarzać ryzyko dla bezpieczeństwa narodowego. Jednym z przykładów jest kompleks mieszkaniowy Kalevi Panorama w Tallinie, który jest własnością rosyjskiej spółki, znajdujący się w niewielkiej odległości od kampusu wojskowego i kwatery głównej sił obronnych Estonii. Ministerstwo powoływało się przy tym na podobne przykłady z Norwegii i Finlandii. W rezultacie stwierdzono, że w interesie Estonii leży ograniczenie możliwości posiadania nieruchomości na jej terytorium przez obywateli państw spoza Unii Europejskiej. Uznano, że szczególnemu nadzorowi powinna podlegać strefa przygraniczna, a także obszary znajdujące się w pobliżu obiektów infrastruktury krytycznej.

Ministerstwo spraw wewnętrznych zapowiada, że pod koniec bieżącego roku przedstawi projekt ustawy dotyczący tej kwestii. Przypuszcza się, że ustawa ta wprowadzi zakaz kupowania nieruchomości przez cudzoziemców w pobliżu miejsc o znaczeniu strategicznym. Działanie to będzie skierowane w dużej mierze do obywateli Rosji i Białorusi, przy czym ci, którzy mają zezwolenie na pobyt stały w Estonii, mogą być traktowani nieco łagodniej.

Finlandia. Na początku września 2024 r. ministerstwo obrony Finlandii poinformowało o wstrzymaniu sześciu transakcji zakupu nieruchomości przez nabywców spoza UE i Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) ze względu na bezpieczeństwo narodowe (zgodnie z przepisami od 1 stycznia 2020 r. wszyscy nabywcy nieruchomości spoza UE lub EOG muszą uzyskać pozwolenie na zakup od ministerstwa obrony). Mieli to być obywatele Rosji oraz osoby posiadające podwójne obywatelstwo, w tym rosyjskie, podejrzani o powiązania z Kremlem lub zorganizowanymi grupami przestępczymi. Następnie minister obrony Finlandii Antti Häkkänen przedstawił projekt ustawy, która zabraniałaby – w pewnych okolicznościach – obywatelom wrogich państw nabywania gruntów na terenie Finlandii. Obecne przepisy nie dają bowiem władzom wystarczających instrumentów, aby zapobiegać podejrzanym transakcjom. Co ciekawe, w 2022 r. zakup fińskich nieruchomości przez Rosjan wzrósł o 64% w porównaniu z rokiem poprzednim. Wyraźny spadek tego typu transakcji nastąpił dopiero po wejściu w życie nowych przepisów wizowych w listopadzie 2023 r. („Komentarze IEŚ”, nr 1005), przy czym niemal wszystkie obecne wnioski o pozwolenie na zakup gruntu przez Rosjan pochodzą od osób mieszkających na stałe w Finlandii.

Norwegia. Również Norwegia rozważa podjęcie kroków mających na celu ograniczenie sprzedaży nieruchomości obywatelom Rosji. Władze tego kraju zauważyły bowiem tendencję do nabywania nieruchomości w pobliżu obiektów infrastruktury krytycznej oraz baz wojskowych przez podmioty powiązane z Kremlem. Przykładem takiej transakcji jest nabycie gruntu w niewielkiej odległości od największej norweskiej bazy morskiej Haakonsvern przez Rosyjski Kościół Prawosławny.

Łotwa. Wzorem Finlandii także Łotwa zamierza zainicjować podobne prace legislacyjne. Pomysł wprowadzenia zakazu nabywania nieruchomości przez obywateli Rosji pojawił się podczas roboczej wizyty minister spraw zagranicznych Łotwy Baiby Braže (Nowa Jedność) w Finlandii w czerwcu 2024 r. Kwestia ta była dyskutowana także podczas spotkań minister z przedstawicielami Litwy, Estonii i Polski. Następnie, 30 lipca, w odpowiedzi na wniosek sejmowej komisji gospodarki narodowej, polityki rolnej, środowiskowej i regionalnej o ocenę możliwości zmian legislacyjnych i ewentualnych ograniczeń w zakupie gruntów na Łotwie dla obywateli Rosji, Białorusi i innych wrogich państw, Braže wyraziła poparcie dla takiej inicjatywy.

Łotwa od lat cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów z państw obszaru poradzieckiego. Już w 2022 r. została wstrzymana procedura wydawania pozwoleń na pobyt czasowy na podstawie zakupu nieruchomości lub inwestycji na Łotwie dla obywateli Rosji i Białorusi. Przez 12 lat funkcjonowania programu tzw. „złotej wizy” którego celem było stymulowanie wzrostu gospodarczego Łotwy, z możliwości tej skorzystali głównie obywatele Rosji, a także – Chińczycy, Ukraińcy, Uzbecy i Kazachowie.

Wnioski. Funkcjonujący już zakaz sprzedaży gruntów (Litwa) lub plany wprowadzenia takich ograniczeń (Estonia, Finlandia, Norwegia, Łotwa) dotyczą w szczególności Rosjan i Białorusinów – obywateli państw, które naruszają suwerenność terytorialną państw sąsiednich. Celem regulacji w tym zakresie jest bowiem wzmocnienie bezpieczeństwa narodowego i ograniczenie ryzyka związanego z transakcjami dokonywanymi przez osoby podejrzane o związki z reżimem kremlowskim.

Mimo świadomości istniejących zagrożeń Polska nie zdecydowała się na podobne ograniczenia. W Polsce rynek mieszkaniowy jest dla cudzoziemców niemal całkowicie otwarty. Zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) wymaga jedynie zakup nieruchomości w strefie nadgranicznej, jednak nie dotyczy to obywateli Unii Europejskiej. Od 2017 r. MSWiA notowało wzrost liczby transakcji zakupu nieruchomości przez Rosjan (ponad dwukrotny wzrost liczby nabytych mieszkań w stosunku do 2022 r.), jednak w 2023 r. zaobserwowano już spadek o 15%. W przypadku obywateli Białorusi nastąpił siedmiokrotny wzrost liczby transakcji od 2017 r. Obywatele Rosji i Białorusi pozostają także w grupie cudzoziemców najchętniej kupujących nieruchomości w Polsce (odpowiednio na 4. i 2. miejscu, dane MSWiA, 2023).

Należy mieć na uwadze fakt, że także Chiny stosują podobną strategię nabywania nieruchomości w sąsiedztwie obiektów o znaczeniu strategicznym. W Japonii obywatele ChRL są właścicielami gruntów usytuowanych w pobliżu japońskich obiektów infrastruktury krytycznej i baz wojskowych. Przyjęta w Japonii w 2022 r. ustawa, mająca na celu zapobieganie szpiegostwu i aktom sabotażu poprzez ograniczenie nabywania nieruchomości położonych w pobliżu obszarów ważnych z punktu widzenia bezpieczeństwa narodowego, jest skierowana głównie do obywateli Chin, Rosji i Korei Północnej. Chiny są także zainteresowane nabyciem gruntu na arktycznym archipelagu Svalbard, jednak rząd Norwegii do tej pory skutecznie się temu sprzeciwiał.